Ao longo dos anos, a lei do arrendamento tem sido sucessivamente castigada por sucessivas alterações que oscilam entre a proteção ora dos senhorios ora dos arrendatários. Como os desequilíbrios entre os senhorios e arrendatários já se perpétua no tempo, iniciou-se um novo paradigma no mercado de arrendamento através da implementação de novas regras, publicando-se, em 2006, o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). Reforçando a linha de proteção dos senhorios essas regras vieram a ser alteradas em 2012, concedendo ao senhorio poderes para denunciar os contratos mais antigos e atualizar as rendas pelo valor patrimonial do imóvel (as famosas “leis Cristas”). Posteriormente, ainda sem consolidação da lei, surgiram as alterações em 2014, 2017 e agora em 2019. Para esfriar este poderio concedido aos senhorios em detrimento dos arrendatários, em 12 de Fevereiro deste ano foram publicadas duas novas leis, a 12/2019 e 13/2019 que só pela denominação dessas mesmas leis se percebe a necessidade de equilíbrio de forças.
“Este assédio é proibido, não só pelo senhorio, mas também por parte de quem o represente ou de terceiros interessados na aquisição ou comercialização do imóvel…”
A lei 12/2019 é a lei que “proíbe e pune o assédio no arrendamento”; a Lei 13/2019 é a que cria “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”. Assim, a Lei 12/2019 define como assédio todo e qualquer comportamento ilegítimo “que, com o objetivo de provocar a desocupação do locado, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com este residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”. Este assédio é proibido, não só pelo senhorio, mas também por parte de quem o represente ou de terceiros interessados na aquisição ou comercialização do imóvel.
Na Lei 13/2019 tomou como medidas a redução do montante de indemnização em caso de mora de 50% para 20%, na forma do contrato em que se o arrendatário provar a existência de um contrato de arrendamento não escrito, com a utilização do locado sem oposição do senhorio e que pagou a respetiva renda por 6 meses, o contrato é válido, a duração do contrato para fins habitacionais passou para o mínimo de 1 ano, a Oposição à renovação do contrato por parte do senhorio apenas produz efeitos decorridos 3 anos da celebração do mesmo, exceto se fôr para habitação própria ou dos seus descendentes, alargou-se de 2 para 5 anos o prazo geral de pré-aviso para denúncia por parte do senhorio aos contratos de duração indeterminada, com a obrigação de confirmação da mesma com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de 1 ano relativamente á data da sua efetivação, entre outras medidas. Estas alterações têm, pois, um impacto muito significativo no regime do arrendamento urbano alterando materialmente pontos essenciais do regime como a duração, a denúncia e a extinção do contrato de arrendamento. Contudo, um dos grandes problemas da lei do arrendamento é a sua aplicação no tempo e essa tendência continuará a manter-se, causando a incerteza, a insegurança e o conflito.
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