O mercado de arrendamento em Portugal nunca esteve tão ativo – nem tão tenso. A procura disparou, os preços subiram, os contratos multiplicaram-se, e, com isso, também aumentaram os atrasos e os litígios entre senhorios e inquilinos. O arrendamento é uma forma legítima de rendimento para quem investe em imóveis, porém, basta o pagamento da renda falhar para que a estabilidade se transforme em incerteza. Assim, aquilo que começa como um simples atraso pode rapidamente evoluir para um problema jurídico e, se o senhorio não agir no tempo devido, pode até perder o direito de resolver o contrato.
Quando o arrendatário não paga na data combinada, entra automaticamente em mora. A partir desse momento, o senhorio tem o direito de exigir o pagamento das rendas vencidas e uma indemnização que pode chegar a metade do valor em falta. Ainda assim, a lei dá ao inquilino um prazo de oito dias para regularizar a dívida e evitar consequências mais graves. Se não o fizer, o senhorio pode avançar para a resolução do contrato de acordo com as regras do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Há dois casos que permitem terminar o contrato por falta de pagamento: quando há três meses de rendas em atraso ou quando o inquilino se atrasa mais de quatro vezes num período de doze meses. Nestas situações, manter o arrendamento torna-se legalmente impossível mas a validade do despejo depende de um ponto essencial: a forma como o senhorio comunica o incumprimento.
Nesse sentido, a resolução do contrato deve ser feita por carta registada com aviso de receção. Este é um passo obrigatório, não basta enviar um e-mail ou uma simples mensagem. Se houver vários proprietários, todos têm de assinar. E, no caso de atrasos repetidos, o inquilino deve ter sido previamente avisado, por carta, de que novo incumprimento pode levar ao fim do contrato. Se esse aviso for esquecido, o despejo torna-se inválido.
“Um erro de comunicação pode transformar um despejo legítimo num processo perdido”.
Mesmo a carta devolvida exige cuidado pois se o inquilino não a levantar, o senhorio deve reenviá-la entre trinta e sessenta dias depois: só após a segunda devolução é que se considera recebida. São estes pequenos detalhes que fazem a grande diferença e que muitos proprietários ignoram até ser tarde demais.
“É uma armadilha legal que continua a apanhar muitos proprietários desprevenidos.”
O senhorio também tem de agir dentro do prazo: três meses a contar do momento em que soube do incumprimento. Passado esse tempo, o direito à resolução caduca. Ou seja, mesmo que o inquilino continue sem pagar, o contrato mantém-se válido. É uma armadilha legal que continua a apanhar muitos proprietários desprevenidos.
Embora a lei permita resolver o contrato fora dos tribunais, é prudente ter apoio profissional. Um advogado pode preparar a comunicação, garantir que o contrato serve como título executivo e avançar com o pedido de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento. Também pode recorrer à notificação judicial avulsa – um método mais seguro para provar que o inquilino foi formalmente avisado.
Na prática, o que distingue o senhorio que recupera o seu imóvel daquele que fica preso em meses de burocracia é a rapidez e o rigor com que atua. Em Guimarães, onde o mercado de arrendamento é competitivo, cada renda em atraso representa mais do que um valor por receber, é um teste à capacidade de proteger o património e agir com base na lei.
Na QUOR acompanhamos diariamente proprietários que enfrentam este desafio. Com as comunicações certas, dentro dos prazos e com a documentação completa, é possível recuperar o imóvel de forma legal e tranquila. O despejo por falta de pagamento não precisa de ser uma batalha mas exige método, conhecimento e decisão.
A lei protege quem cumpre e, no arrendamento, quem age a tempo protege não só o seu direito, mas também o valor do seu investimento.
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